酝酿已久的公募REITs按下“启动键”。

日前，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内公募REITs试点正式起步。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)，对基础设施REITs公募基金产品的设立、运作等做出明确规定。

业内对这一试点充满期待。有数据推算，中国公募RETIs市场规模可达6万亿元。

利好三方主体

REITs产品是以不动产资产收益为分红来源的权益性投资工具。

上海证券基金研究中心分析师姚慧在接受《国际金融报》记者采访时表示：“公募REITs推出将提高我国实体经济直接融资比重，有效降低存量不动产的杠杆负债率。”

从三个参与主体来看，姚慧分析了公募REITs推出的积极影响：

对新基建的各投资主体(各级地方政府、地方政府融资平台、大型国有基建企业等)而言，公募REITs的推出将为其提供良好的资金退出渠道，加速资金周转、降低投资主体债务水平，尤其是降低地方政府负债率，提高财政或企业的持续投资能力。

对投资者特别是个人投资者而言，公募REITs提供了一种以很小金额参与优质实体资产投资的新渠道。且美国经验表明，公募REITs与股票、债券、商品等其他金融投资产品的相关性较低，长期收益率较稳定，对于进一步改善投资组合具有积极意义。

对基金公司而言，公募REITs同现有的公募基金产品存在较大差别，是一个全新的业务领域，挑战巨大，机遇同样巨大。有统计显示，中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将其中1%进行资产证券化，就可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。能否在这个领域获得先发优势，可能改变公募基金在资管行业的江湖地位。

市场潜力巨大

REITs起源于20世纪60年代的美国，在过去几十年中迅猛发展。截至2019年末，美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占其GDP规模的6.5%。若按照该比例推算，中国公募REITs市场规模可达6万亿元人民币。

此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场的迫切需求，市场机构通过债权性质的类REITs模式进行了卓有成效的探索，目前深沪交易所合计发行的类REITs产品发行规模约4000亿元。

我国境内尚未有真正意义上的公募REITs，鹏华是国内较早开展REITs业务研究的基金公司。

2011年，鹏华美国房地产证券投资基金成立，这是我国公募基金投资海外REITs产品的破冰之举。

2015年，鹏华前海万科REITs成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易，大大增强了产品的流动性，也是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。

哪些资产适合发行基础设施公募REITs?鹏华基金认为，遴选公募REITs的基础资产需遵循三大原则：一是为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率;二是基础资产须具备长期、稳定的现金流;三是基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。

根据上述原则，适合开展公募REITs的大类基础设施有：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等，基本覆盖大类基础设施。

难点尚待破解

尽管市场潜力巨大，但在现有框架下，公募REITs投资存在诸多难点。

外部而言，国内对于REITs的法律体系和发行、上市、交易等细则尚待完善。

姚慧指出，目前国内现有的类REITs产品和美国成熟产品相比较主要存在三点不同：一是实现了基础资产的份额切割和公募化;二是实现基础资产的“真实出售，破产隔离”;三是实现了税收中性。

“本次通知标志着份额切割和公募化的实现，我们认为接下来可能通过相关法律体系的进一步完善，以实现资产真实出售和税收优惠。”姚慧表示。

当前类REITs普遍采用了ABS(资产证券化)产品中的“结构化”模式，风险较大的次级产品由发行企业持有，优先级产品向市场发行，市场投资者仅获得固定的本息收入，不参与不动产增值收益，也不承担不动产贬值风险。

姚慧认为，只有打破结构化的模式，脱离主体信用依赖，发展真正的权益型REITs，才能体现其实际价值。

此外，我国的税收制度导致REITs在运营、持有、退出的各个环节税收较重，存在重复征税的弊端。因此，需要逐步建立和完善符合我国国情的REITs税收中性政策体系，以提高公募REITs的收益率水平，调动投资者积极性，才能使其获得应有的发展。

内部而言，公募REITs作为一个全新的资管产品，其设立和运行的一系列外部和内部的规章制度和流程都需要新建，重点是风险防范和投资者教育。

在姚慧看来，公募基金管理人首要的一点是甄选出能提供稳定现金流的基础资产，再以合理价格提供给合适的投资者，在基金运行过程中时刻严控风险，把好“保护投资者利益”的第一道关。其中，为REITs基金选择合适的投资者以及投资者教育必不可少。

“总而言之，作为跟现有公募基金产品存在较大差别的公募REITs，储备熟悉这一领域的人才可能是当前各基金公司需要考虑的首要问题。”姚慧认为，在法律法规明确完善的前提下，公募REITs会迎来真正的大发展，而机会总是青睐那些有准备的人。