近日，央行发布《中国金融稳定报告(2018)》，对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。值得关注的是，报告专门设置了“住户部门债务分析”专题。运用了大量数据分析证明中国房价过快上涨的势头得到了有效抑制，比如北京、上海等城市的房地产交易量明显下降，2017年末，个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。但也同时表示，居民部门加杠杆导致风险上升的事实。住房部门债务超五成是个人房贷，并且，在北京、上海等九个省市的住房杠杆率超过了全国平均水平。

在这样的背景下，虽然今年多次降准，但资金并没有流向楼市，不但传统的金九银十不再，房贷市场也整体进入淡季。房抵贷平台“赚赚科技”的负责人对北京青年报记者分析表示：在中央提出“房子是用来住的”政策基调下，购房者对于房地产市场的购买热情正在全面降温。从四季度开始，北京房贷市场也呈现持续稳中有降的态势。

住户部门债务超五成是个人房贷

房贷的松紧一直被视作楼市是否升温的重要依据。11月2日，央行发布了《中国金融稳定报告(2018)》。报告显示，自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008—2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%-54%。

从历史数据看，住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性。2009年，房地产市场价格止跌回升，住户部门债务也随之快速增长。2009年底，住户部门债务余额8.2万亿元，同比增长43.3%，其中个人住房贷款余额4.4万亿元，同比增长47.9%。2010年，国家加大房地产市场调控力度，个人住房贷款增速和住户部门债务增速也在2010—2012年持续下降。此后，住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。2017年3月后，房价过快上涨的势头得到了有效抑制。2017年末，个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。

住户部门杠杆率方面，也就是债务余额/GDP的比例。报告提到了2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升 31.1个百分点。虽然低于国际平均水平(62.1%)，但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。

不难看出，从2008年到2017年十年间，金融杠杆在楼市中的运用越来越普遍。业内人士认为，这期间也是房价增长较快的周期，可见金融杠杆对房价产生了重要影响。

北京、上海、浙江等9个省份的住房杠杆率超过全国平均水平

有业内分析人士表示，央行的报告特意提到住房部门长债务，表明监管层已经表现出了金融上的担心，特别是住户部门杠杆率这块，已经意识到了风险所在，并且点名了上海、浙江、甘肃、广东、北京、福建、重庆等地方，这些地方无论是杠杆率，还是债务与存款比例全都超标，有的甚至超过了发达国家水平。

报告显示，从区域分布看，2017年全国各地区住户部门杠杆率超过全国平均水平的省份分别是：上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆(50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。上述地区中，上海、浙江、广东、福建、重庆5个省市的住户部门债务与存款的比例以及债务收入比也超过全国平均水平。

对于高杠杆，央行报告也给出了建议：保持房地产金融政策的连续性稳定性，继续因城施策，差别化住房信贷政策，指导商业银行合理管控个人住房贷款增长，强化个人住房贷款审慎管理，支持刚性居住需求，抑制投机炒房行为，加强对消费贷款的管理，防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为，抑制居民部门杠杆继续过快增长。

很显然，除了继续保持差别化信贷政策外，曾流行一时的民间借贷等非正规渠道借款流入楼市的行为将受到更严格的控制。其中包括互联网金融、民间借贷、典当行、消费贷等。

房贷金融政策还将收紧 北京首套房贷款利率普遍上浮10%—15%

在这样的大背景下，虽然今年央行四次降准提振了房地产及金融市场的信心，但具体到房贷领域，并没出现宽松的迹象。

尤其是央行报告中点名的几个省市，杠杆率偏高，业内人士预计未来房贷金融政策还将收紧。

像曾经因为信贷宽松涨价的北京楼市，在今年经过了春季的量价小幅反弹后，继续呈现跌势，绝大多数二手房的成交价相比报价都有10-20%的议价空间。中介公司分析师普遍认为北京楼市已经跌回了2016年底的价格水平，并且调控仍在继续，金融政策未见松绑。

北青报记者了解到，进入四季度后，各家银行的贷款额度仍趋紧的同时贷款速度也趋于缓慢。一般来说，从面签到放款需要30—60天左右。

主营房屋抵押贷款的互联网平台“赚赚科技”负责人告诉北青报记者：截至目前，北京并没有出现明显的房贷政策松动迹象，多数银行贷款利率普遍上调，银行整体贷款基调仍从严，目前首套房贷款利率上浮10%—15%，二套房贷款利率上浮20-30%左右。银行额度紧、放款时间长已成为楼市常态。

这也导致了新房和二手房的成交陷入深度观望。无论是限竞房的低签约率还是二手房的高议价空间，都与信贷的收紧有关。

不仅如此，“赚赚科技”的分析师还预计，2018年房地产及房产金融市场政策环境趋严，虽然今年央行四次降准，但释放的流动性很难直接进入楼市，对楼市的利好作用也有限。预计截止至年底仍将持续交易量稳中有降的走势。

链接 年底了是否应该提前还款?

又到年底，不少人手上攒了一笔钱，希望减轻还款压力，所以“提前还款”又被提上日程。但是，如何提前还款，用哪种方式去提前还款更划算呢?

提前还款须知：

1.提前还款分为“部分还款”和“全额还款”

部分提前还款，指借款人在还款的过程中，根据个人的经济能力选择提前偿还一部分贷款，剩余尾款需要重新计算月还款额及总还款利息。一般部分提前还款的金额是以整万的数倍计算，而全额提前还款，指一次性贷款将全部还清，“无债一身轻”缓解压力。

“赚赚科技”负责人提醒借款人，需要注意的是，提前还款需要先和银行进行沟通，如果银行同意则需要预约还款时间，并按照银行要求在指定扣款时间前将款项存入指定账户，如果未按约定时间存入款项则算无效预约或违约。

2.提前还款有可能会有违约金

另外，对于提前还款大部分银行均要求至少还款一年后才可以申请，不满一年提前还款可能会收违约金。但也有个别银行表示随时可以申请提前还款，借款人在贷款前可咨询银行了解清楚提前还款的具体事宜。

以下几种贷款，不必着急提前还款：

1.贷款时享有较大优惠利率折扣：

当然，提前还款并不适合所有人，在利率下行时期，借款人有可能享受首套房的优惠利率，一般为8.5折，降息时期个别有可能享受7折优惠利率。由于已享受较低折扣的利率优惠，因此提前还款并不划算。

2.等额本金还款期已过1/3：

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

3.等额本息还款已到中期的

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还款意义也不大。

“赚赚科技”的负责人表示：提前还款要区别对待，要综合政策环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还款，还需要根据自己的实际情况来定。